По мнению специалистов, этому будет способствовать по-прежнему крайне низкий спрос на квартиры среди покупателей и увеличивающийся срок продажи жилых объектов.

Декабрь: продавцы сдаются на милость покупателя

В декабре 2008 года покупатели смогли окончательно переломить стремление продавцов не поддаваться кризисным реалиям и удерживать цены на жилье в Москве: по данным риэлторов, падение цен на квартиры в Москве в последнем месяце года продолжилось во всех сегментах рынка.

В частности, аналитики агентства недвижимости "Савва" подсчитали, что в декабре средняя стоимость столичных квартир снизилась на 5,7% – до 5,975 тысячи долларов за квадратный метр.

По данным агентства недвижимости DOKI, жилье эконом-класса на вторичном рынке в Москве подешевело на 2% – до 4,985 тысячи долларов за квадратный метр, жилье бизнес-класса – на 4,3% – до 8,067 тысячи долларов за квадратный метр, а элитное жилье – на 0,7% - до 15,74 тысячи долларов за квадратный метр.

На первичном рынке жилья в Москве жилье эконом-класса стало стоить на 3,6% меньше (3,757 тысячи долларов за квадратный метр), жилье бизнес-класса – на 4,2% меньше (6,091 тысячи долларов за квадратный метр), а жилье элит-класса – на 4,3% меньше (16,273 тысячи долларов за квадратный метр).

Маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Наталья Бланкова говорит, что стоимость готовой жилой недвижимости в столице уменьшилась в декабре, по сравнению с ноябрем, на 0,6% в долларах, а в рублях даже выросла на 3%. Цены на новостройки в Москве сократились на 6,9% в долларах и на 3,6% в рублях, добавляет Бланкова.

По сведениям же генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владимира Луцкова, столичные квартиры на вторичном рынке в декабре подешевели на 2,9% в рублях – до 185,9 тысячи рублей за квадратный метр и на 3,8% в долларах – до 6,701 тысячи долларов за квадратный метр. В новостройках с учетом элитных объектов, утверждает он, стоимость квадратного метра в рублях осталась на прежнем уровне – 190,1 тысяча рублей, а в долларах упала на 0,9% – до 6,852 тысячи долларов.

Сколько стоит жилье в реальности

Однако все эти цифры, подчеркивают собеседники "РИА Новости - Недвижимость", не отражают реального снижения цен на жилье в Москве, происходящего в виде скрытых скидок.

Так, генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец указывает, что в настоящее время более 70% собственников жилья в Московском регионе готовы снизить или уже снижают продажную цену квартир.

"Официальные аналитические данные сейчас не отражают реальную ситуацию, так как большинство собственников и застройщиков идут на существенный дисконт – от 15% до 40% от первоначальной стоимости квартиры выставляемой на продажу. Таким образом, основная часть дискуссии идет не о возможном снижении цен в ближайшее время, оно уже фактически произошло, а о том, когда официальные ценники будут отражать реальную ситуацию", – считает он.

С Барнинцом согласна и Бланкова, напоминающая, что в последнем месяце прошлого года практика предоставления покупателям жилья в столице дисконтов размером до 25% от стоимости квартиры получила развитие.

При этом, полагают эксперты, причиной такой сговорчивости продавцов жилья стало значительное увеличение объема предложения объектов жилой недвижимости – особенно готовых – на фоне низкой активности покупателей в последние месяцы 2008 года.

Как рассказывает Луцков, по сравнению с концом 2007 года, объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве в декабре 2008 года вырос на 22% – до 42,7 тысячи квартир.

В "Савве" констатируют прирост предложения на столичной вторичке за 2008 год на 98,6%, в DOKI – более чем в два раза в эконом-классе и почти в два раза в бизнес-классе, а в "Пересвет-Инвесте" – в 2,6 раза.

При этом, обращают внимание специалисты, основной период роста объема предложения недвижимости в Москве пришелся на октябрь – декабрь прошлого года, тогда как с февраля по август предложение, напротив, планомерно снижалось.

Спрос же на жилье в городе показал обратную тенденцию, признают представители агентств недвижимости: до апреля – мая 2008 года он увеличивался, а потом стал снижаться, сократившись, по итогам года, на 70 – 90% в сегменте готовых квартир и в три – пять раз в сегменте еще не завершенных новостроек.

По словам собеседников "РИА Новости - Недвижимость", следствием выжидательной политики покупателей в Москве, ждущих еще большего снижения уровня цен на жилье, стало и увеличение среднего срока продажи квартиры в городе.

Так, по данным АН "Савва", в декабре 2008 года срок экспозиции квартир на рынке увеличился на 25%, по сравнению с 2007 годом, – до 60 дней. В DOKI констатируют также рост срока продажи жилых объектов с трех недель в начале 2008 года до 78 дней в декабре.

2008 год: статистика фиксирует рост цен

Несмотря на отнюдь не утешительные для продавцов декабрьские (а также октябрьские и ноябрьские) результаты рынка московского жилья, по итогам 2008 года цены на жилье в столице все же заметно выросли в сравнении с 2007 годом, заявляют в риэлтерских компаниях.

Например, АКЦ "Миэль" зарегистрировал, что, по итогам прошедшего года, на первичном рынке жилья столицы активнее росли цены на жилье эконом- (плюс 45,9% за год) и бизнес-классов (плюс 39,4%) соответственно. Элитное жилье подорожало на 3,6%.

Бланкова в свою очередь уточняет, что в 2008 году вторичная недвижимость в Москве увеличилась в цене на 29,2%, а первичная – на 26,2%.

Подорожание квартир в декабре 2008 года к декабрю 2007 года в сегменте готового жилья составило 14,6% в долларах и 31,4% в рублях, подсчитали в АН "Савва".

Подобные итоги, поясняют специалисты, являются отражением того, что практически до лета прошлого года на рынке жилья в Москве наблюдался активный рост стоимости жилой недвижимости, а также того, что действительно значительное снижение цен на жилье в статистике риэлторов в октябре и ноябре практически не отразилось. Ведь, как правило, специалисты анализируют цены предложения недвижимости, а реальное снижение стоимости квартир происходило в начале четвертого квартала прошлого года по результатам переговоров продавца и покупателя.

Победа тренда на понижение

Если еще в декабре ведущие игроки рынка недвижимости высказывали надежду на сохранение прежних цен хотя бы по самым качественным объектам на рынке недвижимости в Москве, то сейчас уже никто из собеседников агентства не сомневается, что в ближайшие месяцы стоимость столичных квартир будет только снижаться.

"Первые признаки разворота появились уже в сентябре, но изменения были не значительными и многие эксперты полагали, что у рынка еще есть возможность нарастить обороты до конца года. Неминуемость снижения цен стала понятна уже в октябре, когда ситуация в экономике страны стала сказываться на поведении покупателей и негативно отразилась на спросе в целом", – подчеркивает Барнинец.

Он предполагает, что время, когда официальные ценники будут отражать реальную ситуацию на рынке, а официальные показатели цен на жилье окажутся на уровне нынешних дисконтов, наступит уже в апреле-мае 2009 года.

Поддерживает позицию о дальнейшем падении стоимости жилой недвижимости и Луцков, мотивируя это тем, что "с развитием кризиса рост цен на квартиры остановился, а объем предложения стал возрастать, тогда как спрос, наоборот, снижаться".

Вместе с тем, предупреждают специалисты, обвального падения цен на жилье в Москве, которого ждут практически все потенциальные покупатели, может и не случиться.

Например, Бланкова указывает, что в сложившихся экономических условиях из-за заморозки ряда проектов в среднесрочной перспективе количество предлагаемых в столице к продаже новостроек будет только уменьшаться, что неизбежно скажется и на их стоимости, формируемой соотношением спроса и предложения.

А Луцков допускает подобный же вариант развития события и для вторичного рынка жилья: "Количество сделок сокращается, экспозиция выставленных на продажу квартир увеличивается, однако цена продолжает колебаться на одном уровне с некоторой коррекцией. Такое развитие событий приведет к тому, что продавцы начнут снимать свои объекты с продажи, ввиду того, что количество совершаемых сделок на рынке очень мало. Поэтому следует ожидать не только сезонного снижения количества выставленных на продажу объектов, но и вынужденного сокращения числа продаваемых квартир".

Барнинец же в заключение высказывает мысль, что в Москве наиболее реальным ценовым диапазоном для приобретения квартир являются 3 – 5 миллионов рублей.

"Анализ запросов в декабре и начале января от потенциальных покупателей показал, что основная масса сделок может совершаться в пределах 3-5 миллионов рублей – именно на такую стоимость рассчитывают покупатели при поиске квартиры", – резюмирует он, уточняя, что речь идет о людях, "которые готовы платить реальные деньги без использования кредитных ресурсов".