Цены на вторичном рынке недвижимости Воронежа за январь упали на 10-15%. Фото: Александр Беленький/BFM.ru

Согласно оценке Союза инженеров-сметчиков России, снижение цен в январе на вторичном рынке жилья за месяц составило в среднем по рынку: в Воронеже — 10-15%, Ростове-на-Дону — 7%, Владивостоке, Краснодаре — почти 6%, Волгограде — 5,45%, в Петербурге и Красноярске — 5%, в Омске и Кемерово — 2,7%, в Москве — 2,6%.

Что же касается первичного рынка, то там происходит обвал цен, официально никем не фиксируемый. Это неудивительно, ведь еще год назад эксперты говорили о 200-300% прибыли в строительной отрасли. А сегодня девелоперы и застройщики оперируют такими понятиями, как «спецпредложения» и «скидки», которые в регионах доходят до 5-10%, а в Москве до 25-30%.

При этом Союз инженеров-сметчиков России прогнозирует, что к весне 2009 года в среднем снижение цен на жилье в стране составит 15% на вторичном рынке и 10% в новостройках по отношению к докризисному уровню. Низшую точку падения стоимости квадратного метра строители ожидают увидеть летом — осенью 2009 года, а увидеть оживление рынка не рассчитывают раньше 2010 года.

Как подчеркивают эксперты союза, объемов построенного или готового на 70% жилья хватит лишь на год-полтора, поэтому если уже в ближайшее время не начнется реализация новых проектов, на рынке возникнет дефицит.

Опрошенные BFM.ru эксперты считают, что оценка союза грешит приблизительностью; более того, назвать точные цифры падения цен на «вторичке» невозможно, поскольку на рынке в принципе отсутствуют сделки.

Так, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник утверждает, что его данные «несколько расходятся» с приведенными в отчете Союза инженеров-сметчиков. «По рынку много бродит версий оценки ценовой ситуации. Чтобы чему-то верить, надо тщательно разбираться в профессионализме источников. Но это сегодня — не главная проблема. Даже если кто-то ошибается в оценке степени изменения цен, то сегодня не надо, образно говоря, ловить блох — надо оценивать тенденции. На рынке недвижимости наступили кризисные времена. Они начались сначала на рынке новостроек, но с октября перекинулись и на вторичный рынок. Значит, снижение цен — это закономерность, а не случайные колебания. В Москве и регионах процессы не были синхронными. Например, в Питере рублевые цены начали снижаться еще в августе, а в Москве — только в ноябре. В других городах — и четыре, и шесть месяцев назад. Поэтому сравнивать темпы снижения за месяц или даже за фиксированных несколько месяцев — это не очень корректно. Уж лучше — от максимальной точки роста».

Генеральный директор подразделения холдинга МИЭЛЬ компании «МИЭЛЬ — Инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич считает, что падение цены даже на 15% не самая страшная катастрофа для рынка; больше настораживает значительное сокращение практических сделок. Оценивая текущую ситуацию, эксперт также заявил BFM.ru: «Наиболее сильная коррекция произошла в Ростове-на-Дону и в Краснодаре — это по нашим наблюдениям. Произошло снижение и в Омске, и в Краснодаре — в пределах 8-9%. Но в целом трудно определить явного лидера. Это связано с тем, что, в первую очередь, количество жилья, которое строится в регионах, явно недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Сейчас спрос низкий, но это временное явление. Жилья не хватает, поэтому объем предложений не сможет глобально обрушить цены, переизбытка нет. И застройщики прекрасно понимают, что не смогут достать более дешевого металла, более дешевого цемента, чем есть на рынке. Не будет и дешевой земли, дешевых подключений к электроэнергии и другим коммуникациям. Поэтому цены на первичном рынке очень скоро остановятся. Застройщики, конечно, опустят цену до предельно возможного уровня — до себестоимости и небольшой маржи, и примерно на этом уровне будут ее держать».

Вторичный же рынок, по мнению Алексея Пашкевича, еще более непредсказуем и неуправляем. Там действует слишком много индивидуальных игроков. Владельцы недвижимости будут стараться пережить сложные времена, и квартиры вряд ли будут активно выставлять на продажу. Тех же, кто не может расплатиться с ипотечным кредитом, не более 2%, и они серьезной погоды на рынке не сделают. С другой стороны, покупатели тоже не торопятся с приобретениями. Или пытаются сбить цену до предельно низкого уровня.

Эксперты говорят и о «политическом» факторе обвала цен. До кризиса очень сильно был перегрет рынок в Сочи — после объявления города столицей зимних Олимпийских игр 2014 года рост цен на землю и объекты составил от 40% до 100%.По словам директора одной из крупных городских риелторских фирм, сейчас недвижимость в Сочи существенно понизилась в цене, в среднем на 30-40% от максимального уровня, фиксировавшегося здесь в начале 2008 года.

Цены на недвижимость быстрее всего падают там, где рынок был перегрет. Такое мнение высказал BFM.ru руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По мнению эксперта, сильнее всего должны упасть цены на жилую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. «Возможно снижение цен и в Краснодаре, Ростове-на-Дону, где до кризиса они были неоправданно высокими. Чтобы говорить о причинах снижения, нужно рассматривать ситуацию в каждом городе отдельно. Где-то строилось много жилья, и сейчас его распродают, пока цены совсем не упали. А там, где строилось меньше, квадратные метры стараются придержать, и там цена снижается не так стремительно. Зависит динамика цен и от того, на какие средства люди покупают квартиры. Если раньше в регионе выдавалось много ипотечных кредитов, то есть у населения не было наличных на покупку жилья (к таким можно отнести в первую очередь Воронеж), то там и цены будут падать быстрее, ведь сейчас ипотечных кредитов выдается очень мало», — поясняет Олег Репченко.

Вообще, Геннадий Стерник утверждает, что кризис будет глубоким и долгим. Но это не значит, что рублевые цены на жилье сильно упадут. «В условиях нашей двухвалютной экономики сильно упадут долларовые цены. А если инфляция (потребительские цены) не уложится в правительственный ориентир в 13% и достигнет 20% или 40%, то индекс сегментной инфляции на рынке недвижимости может не только не упасть, но даже вырасти, как это было в 1998 году. В регионах действительно идет повсеместное снижение цен, как на «вторичке», так и на «первичке» из-за падения спроса. Кризис на рынке недвижимости выражается не в падении цен, а в падении объема сделок».

Все эксперты сошлись только в одном: если снижение цен застройщиками приводит к увеличению темпов продаж — то это правильная антикризисная стратегия.